2024年中国楼市：一场巨变的序幕？申银策略
2023年4月以来，中国房地产市场调整步伐加快，这一趋势延续至2024年。2月份百城二手住宅平均价格为15173元/平方米，已连续22个月环比下跌；99个城市二手房价环比下跌，仅三亚微涨，连续9个月下跌城市数量超过90个。 面对持续低迷的市场行情，业内人士预测2024年中国楼市将发生五大巨变：
巨变五：城中村与预制板房的拆迁潮 自2020年起，中国进入旧城改造时代，但2024年将迎来新一轮“拆迁潮”，目标直指城中村和预制板房。 大量城中村房屋及预制板房因主体结构老化，已成为安全隐患，迫切需要拆除重建。 这与2013年至2019年的棚户区改造政策有所不同，不再聚焦于一夜暴富的个体故事，而是着眼于整体城市更新和安全保障。
展开剩余67%巨变四：保障房建设提速申银策略，开启“新房改”时代 国务院于去年十月发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出未来五年建设600万套保障房，标志着“新一轮房改”的正式启动。 政府将不再干预商品房市场波动，而是专注于为低收入群体提供住房保障。 预计未来保障房、廉租房等占比将达60%，商品房市场占比仅40%，从而转变为“小众市场”。保障房价格将低于周边商品房，大幅降低低收入家庭的购房成本。
巨变三：预售制渐行渐远，现房销售比例提升 恒大、碧桂园、融创等房企的债务违约和烂尾楼事件，引发了社会各界对取消预售制的强烈呼声。虽然完全取消预售制短期内可能性不大，但政府已着手逐步推进这一进程。 一方面，政府将提高房企现房销售比例，逐步降低期房比例；另一方面，通过放开房企贷款、发债、IPO融资、股权转让等融资渠道，为取消预售制创造条件。
巨变二：一线城市房价或将持续下行 许多人认为一线城市核心区域房价坚不可摧，但事实并非如此。 自去年起，一线城市房价出现明显调整，以上海为例，市中心房价已跌至6-7万元/平米，较2021年峰值下跌30-40%。 高房价、疫情后居民收入下降及就业压力，以及购房者日益理性的市场心态，都导致一线城市房价下跌，并逐步与居民收入水平挂钩。
巨变一：楼市救市政策持续加码 为稳定房地产市场，去年多地放松限购、限售政策，一线城市也放宽了非核心区域的限购。银行也下调了房贷利率和首付比例。 2024年，为刺激市场成交，稳定房价，政府或将进一步放松一线城市限购，并将房贷利率降至4%以下。 预计今年楼市将呈现“稳中有降”的态势。
总而言之，2024年中国楼市面临着前所未有的挑战和变革。 以上五大巨变将深刻影响房地产市场格局，其发展走向值得持续关注。
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